ممدانی و کنترل کردن اجاره‌بها در آمریکا

پیشنهاد «ثابت کردن اجاره» از سوی زهران ممدانی، نامزد انتخابات شهرداری نیویورک، با واکنش‌های منفی زیادی از سوی اقتصاددانان و کارشناسان روبرو شده است. بسیاری از اقتصاددانان معتقدند که کنترل اجاره موجب تشدید بحران مسکن می‌شود و باعث کاهش انگیزه سازندگان برای ساخت واحدهای جدید می‌شود. با این حال، ممدانی بر این باور است که سیاست‌های ساخت‌وساز جدید به تنهایی کافی نیست و برای حل بحران مسکن، نیاز به رسیدگی به مشکلات فوری مردم است. در بسیاری از مناطق، به‌ویژه در مناطقی که کمبود مسکن شدید است، سیاست‌گذاری برای ساخت مسکن جدید با مخالفت‌های جدی روبرو است. ممدانی معتقد است که ثابت کردن اجاره تنها راه جلب حمایت رای‌دهندگان برای اجرای برنامه‌های توسعه‌ای مسکن است. بررسی‌های اخیر نشان می‌دهد که او در این زمینه برحق است.

مخالفان کنترل اجاره استدلال می‌کنند که مشکل اصلی قیمت بالای مسکن، کمبود آن است و کنترل اجاره تنها این کمبود را تشدید می‌کند. اکثر مطالعات نشان داده‌اند که محدود کردن سود سازندگان مسکن موجب کاهش تمایل آنها به ساخت واحدهای جدید می‌شود. همچنین، اگر مالکان نتوانند اجاره‌ها را برای پوشش هزینه‌های افزایش‌یافته خود افزایش دهند، واحدها به حالت رکود درمی‌آیند یا از بازار خارج می‌شوند. پیشنهاد عمومی برای حل بحران مسکن، کاهش موانع قانونی برای ساخت مسکن جدید است، اما این رویکرد با مشکلاتی مواجه است. یکی از مشکلات، مخالفت عمومی با توسعه جدید به‌ویژه در مناطق شهری است که این توسعه‌ها معمولاً با افزایش اجاره‌ها و جابه‌جایی ساکنان همراه است.

تحقیقات نشان می‌دهند که کنترل اجاره می‌تواند به جلب حمایت عمومی برای ساخت مسکن جدید کمک کند. مطالعه‌ای در برلین نشان داد که ساکنان واحدهای تحت کنترل اجاره بیشتر از ساکنان واحدهای بدون کنترل اجاره از ساخت مسکن جدید حمایت می‌کنند. این حمایت بیشتر به این دلیل است که کنترل اجاره باعث می‌شود ساکنان احساس امنیت کنند و نگرانی از افزایش اجاره به خاطر ساخت مسکن جدید نداشته باشند.

کنترل اجاره همچنین از نظر سیاسی محبوب است. نظرسنجی‌ها نشان می‌دهند که این سیاست از حمایت بالای ۷۵ تا ۸۵ درصد رای‌دهندگان برخوردار است. در مقایسه با فرآیند زمان‌بر ساخت مسکن جدید، تصویب قوانین کنترل اجاره می‌تواند به سرعت مزایای ملموسی برای مردم فراهم کند. این یافته‌ها نشان می‌دهند که کنترل اجاره می‌تواند به سیاستمدارانی که به دنبال جلب حمایت رای‌دهندگان هستند کمک کند و در عین حال ساکنان را به پذیرش ساخت مسکن جدید ترغیب کند.

با این حال، این سیاست باید به‌طور دقیق طراحی شود تا از نتایج منفی که اقتصاددانان هشدار داده‌اند جلوگیری شود. اکثر قوانین اخیر کنترل اجاره در ایالات مختلف آمریکا از جمله کالیفرنیا و اورگان، محدودیت‌های سالانه اجاره را به نرخ تورم مرتبط کرده‌اند تا مالکان بتوانند هزینه‌های خود را پوشش دهند.

ترکیب سیاست‌های کنترل اجاره با سیاست‌های ساخت بیشتر مسکن ممکن است راه‌حلی برای بحران مسکن در برخی از شهرها باشد، اما خطراتی نیز در پی دارد. اگر سیاست‌هایی مانند ثابت کردن اجاره همراه با اصلاحات پیچیده‌تر و زمان‌بر در زمینه ساخت مسکن جدید اجرا شوند، ممکن است این اصلاحات هرگز به نتیجه نرسند. با توجه به پیچیدگی‌های سیاسی، ممدانی باید بتواند با گروه‌های مختلف مصالحه کند و در غیر این صورت، مشکلات مسکن در نیویورک و دیگر شهرها تشدید خواهد شد./ منبع